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  |  11. Juli 2018

CargoCity auch in Zukunft gefragter Logistikstandort

Die CargoCity am Flughafen Frankfurt ist ein äußerst starker Logistikstandort, so das zentrale Ergebnis einer gemeinsamen Studie der Fraport AG mit dem Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo. Mit einer Spitzenmiete von über 20 Euro pro m² bewegen sich die Mieten für Logistikflächen der CargoCity deutlich über dem Niveau des Logistikmarkts außerhalb des Flughafens. Wichtigste Nutzer innerhalb der CargoCity sind – kaum verwunderlich – Unternehmen des Frachthandels sowie Cargo-Airlines. Größte Standortvorteile und Gründe für das hohe Mietniveau sind der Zugang zu dem eigenen Zollgrenzbezirk, die direkte Anbindung an den Flughafen und die Lage innerhalb der Rhein-Main-Region.

Mit den Märkten außerhalb des Flughafensystems sind Logistikimmobilien auf Flughafenarealen nur bedingt vergleichbar. So zeichnen sie sich durch besondere Objekt- und Lageeigenschaften, eine auf Luftfracht ausgerichtete Mieterstruktur sowie durch Miet- und Kaufpreise aus, die von allgemeinen Marktmechanismen weitgehend entkoppelt sind. Bereits durch die Größe mit rund 700.000 m² relevanter Logistik- und Bürofläche, die sich zu zwei Drittel in der CargoCity Süd und zu einem Drittel in der CargoCity Nord befindet, hebt sich das Flughafenareal vom Logistikmarkt des Rhein-Main-Gebiets ab. Rund 75 Prozent der in der Analyse einbezogenen Flächen sind Logistikflächen, knapp über 24 Prozent Büroflächen. Auf sonstige Flächen entfällt ein Anteil von unter einem Prozent. Eine Differenzierung bei den Büroflächen ergab, dass sich diese zu 78 Prozent auf Logistikobjekte und zu 22 Prozent auf Büroobjekte verteilen.

Für die Studie, die die Fraport AG zusammen mit NAI apollo durchführte, wurden Daten der Fraport analysiert und zudem Informationen im Rahmen einer Befragung von Erbbaurechtsnehmern erhoben. Die Studie liefert einen Überblick über die beiden Logistikstandorte CargoCity Nord und CargoCity Süd und präsentiert neben einer Bestandserhebung Mietübersichten, Nutzerinformationen und Besonderheiten von Flughafenarealen.

CargoCity hebt sich vom Logistikstandort „Rhein-Main“ ab

Die Besonderheiten der CargoCity zeigen sich vor allem beim Vergleich mit den benachbarten Gewerbegebieten „An der Gehespitz“ in Neu-Isenburg und „Mönchhof“ in Kelsterbach/Raunheim. Setzt sich zum einen die Nutzerstruktur am Flughafen primär aus Frachthändlern und Airlines zusammen, dominieren im Rhein-Main-Gebiet generell klassische Logistikdienstleister und Handelsunternehmen. Zum anderen ist ein deutlich höheres Mietniveau in der CargoCity festzustellen. So bewegen sich die Mieten unter anderem für Logistikflächen in der CargoCity Nord in der Spitze bei über 20 Euro pro m². Dies ist mehr als eine Verdoppelung der Höchstwerte in den Vergleichsgebieten. Die CargoCity Süd zeigt sich mit einer Logistikspitzenmiete von 11,50 Euro pro m² zwar zurückhaltender, aber auch dies bleibt außerhalb des Flughafenareals unerreicht.

Hohes Mietpreisniveau und Vollausnutzung bei Logistikflächen aufgrund einzigartiger Standortfaktoren
Eine nahezu Vollausnutzung von Logistikflächen in der CargoCity beweist, dass das hohe Mietpreisniveau der Nachfrage keinen Abbruch tut. So beläuft sich die Leerstandsquote im Logistiksegment auf lediglich 0,2 Prozent. Entscheidender Grund hierfür sind die einzigartigen Standortvorteile, die der Flughafen bietet. Mit Blick auf die ansässigen Dienstleistungsschwerpunkte der Luftfrachtabfertigung sowie internationalen Logistikdienstleistungen verwundert es wenig, dass hier vor allem der unmittelbare Vorfeldzugang große Bedeutung besitzt. Daneben konnte die Zollabfertigung, die innerhalb des Flughafenareals jederzeit möglich ist, als ein wesentlicher Pluspunkt der CargoCity ermittelt werden. Positiv bewertet werden zudem die zentrale Lage innerhalb der Region und Deutschlands sowie die gute Verkehrsanbindung.

Große Büroflächenanteile in bestehenden Logistikobjekten

Während in den Büroobjekten bis zum Jahresende ebenfalls mit einer Vollausnutzung gerechnet wird, gibt es ein Überangebot an Bürofläche in den Logistikobjekten. Hier liegt der Leerstand in der CargoCity – bezogen auf den entsprechenden Büroflächenbestand – bei 11,4 Prozent (CargoCity Nord: 13,6 Prozent / CargoCity Süd: 10,3 Prozent). In den Vergleichsgebieten „Mönchhof“ (2,2 Prozent) und „An der Gehespitz“ (Vollvermietung) ist der Büroleerstand in Logistikobjekten hingegen vernachlässigbar.

Als eine wesentliche Ursache für diese Situation hat sich der überdurchschnittliche Büroflächenanteil in Logistikobjekten innerhalb der CargoCity herauskristallisiert. So liegt dieser in den identifizierten Logistikgebäuden mit im Schnitt über 20 Prozent und Höchstanteilen je Objekt von bis zu 50 Prozent nicht nur über den Werten in „Mönchhof (13,9 Prozent) und „An der Gehespitz“ (8,6 Prozent). Auch die marktüblichen Maximalwerte von 8 Prozent in Distributionshallen und 20 Prozent in Umschlaghallen werden überschritten. Dieses Problem ist auf Eigentümerseite bekannt. Infolgedessen werden unter anderem bei aktuellen Neubauentwicklungen die Büroflächenanteile auf das marktübliche Niveau gesenkt.

Positiver Marktausblick für die Zukunft

Die Zukunftsaussichten für die CargoCity Nord und die CargoCity Süd sind positiv. Kritikpunkte beziehen sich auf die angesprochene Büroflächenproblematik sowie vor allem auf die Infrastruktur und deren Planung wie Parkplätze, Gastronomie und ÖPNV. Gleichwohl bleibt vor allem die Nachfrage nach Logistikflächen hoch, das wird sich auch in den Mietpreisen niederschlagen. An der Ausweitung des Flächenangebots wird gearbeitet, so insbesondere mit dem in Kürze erfolgenden Start der Erweiterung der CargoCity Süd um rund 100.000 m² Frachthallen mit ergänzenden Bürogebäuden und Parkplätzen.
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